Può purtroppo capitare di lasciare l’auto parcheggiata e di ritrovarsela danneggiata a causa della caduta di detriti e calcinacci dai balconi e dalla facciata dell’edificio adiacente.

Ancora peggio, la caduta di un calcinaccio da un edificio, come un pezzo di intonaco, può provocare nel malcapitato dei danni fisici anche parecchio gravi, a seconda della grandezza del detrito.

In caso di abitazioni unifamiliari è ovviamente molto semplice individuare un responsabile a cui si possa richiedere il risarcimento dei danni subiti. Ma cosa succede se invece i calcinacci sono caduti da un condominio?

Responsabilità civile e penale per caduta calcinacci

Il proprietario di un edificio che minaccia rovina, è obbligato a provvedere immediatamente ai lavori necessari per rimuovere il pericolo secondo l’art.677 del Codice penale.

Si tratta di un vero e proprio reato penale che comporta, in caso di pericolo per le persone, anche la pena dell’arresto fino a sei mesi, oltre il pagamento di un sanzione amministrativa.

Per rovina, secondo le sentenze della Cassazione nn.212 del 1988 e 11053 del 2008 si intendono quegli elementi strutturali dell’edificio, anche accessori, che rovinandosi possono procurare dei danni a terzi; sono invece esclusi dalla definizione gli elementi e manufatti non facenti parte della struttura del fabbricato.

Per quanto riguarda la responsabilità civile, invece l’art.2051 del codice civile stabilisce che il custode di una cosa risponde di tutti i danni cagionati dalla cosa che ha in custodia, salvo quando questo provi la sussistenza di un caso fortuito.

Il custode della cosa è il soggetto che ha la disponibilità effettiva di quel bene e quindi detiene anche i poteri di controllo sullo stesso. In generale, in tema di fabbricati e costruzioni, il soggetto custode è il proprietario.

Per caso fortuito la giurisprudenza intende quell’evento di portata eccezionale, improbabile e non prevedibile che non rientra nello sviluppo naturale e nella normale dinamicità della cosa.

Solo dimostrando che i danni subiti siano stati procurati da un caso fortuito, il custode può liberarsi dall’obbligo di risarcimento.

 

Caduta dei calcinacci da balconi incassati

Nel caso in cui si staccassero dei calcinacci dal balcone di un condominio e questi provocassero dei danni a terzi, chi sarebbe obbligato al risarcimento?

In caso di balconi incassati, cioè quelli che non sporgono dalla facciata dell’edificio e che fungono da sostegno del piano superiore e da soffitto del piano inferiore (sentenza Cassazione n.637 del 2000), è determinante la posizione dalla quale si sono staccati e caduti i calcinacci.

Infatti, se i detriti provengono dalla parte frontale del balcone e se questa parte viene considerata come parte integrante della facciata del fabbricato, allora il responsabile dei danni eventualmente provocati è il condominio e non il singolo proprietario dell’abitazione.

Pertanto le spese di manutenzione ricadono sull’intero condominio ed eventuali danni provocati dal deterioramento di essi sono a carico della comunità, ripartiti in base al principio dei millesimi.

Anche i rivestimenti del parapetto e della soletta di un balcone, secondo la recente sentenza della Cassazione n.30071 del 2017, se svolgono una funziona estetica per l’intero fabbricato, sono da considerarsi parti comuni (articolo 1117 del Codice civile) e quindi la manutenzione ed il risarcimento dei danni da essi provocati sono a carico dell’intero condominio.

Quando invece i calcinacci si staccano da altri parti del balcone o quando la parte frontale non viene considerata parte della facciata, allora è il singolo condomino a dover risarcire i danni provocati a terzi, salvo il caso in cui il distacco sia avvenuto a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore, in questo caso ovviamente la responsabilità ricadrebbe sul proprietario dell’abitazione che ha provocato il danno.

 

Caduta detriti da balconi aggettanti

Per quanto riguarda invece i calcinacci caduti da balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono rispetto al fabbricato (Cassazione sentenza n.14576 del 2004), è il proprietario ad essere considerato responsabile per gli eventuali danni provocati dagli stessi, in quanto non assolvendo nessuna funzione comune, sono da considerarsi di esclusiva proprietà dei singoli condomini.

Tuttavia nelle sentenze della Cassazione n.568 del 2000 e n.14576 del 2004 è stato ribadito che i frontalini e gli elementi decorativi del balcone sono da considerarsi parti comuni del condominio, non solo per i balconi incassati ma anche per quarto riguarda quelli aggettanti, perché secondo la corte sono da intendersi come elementi che hanno attinenza con il decoro e l’estetica dell’intero fabbricato.

Vengono considerati condominiali e di uso comune tutti i balconi di pertinenza di unità di comune proprietà (l’abitazione del portiere ad esempio) e quelli in cui si accede ad essi attraverso uno spazio comune, come ad esempio le scale; in questo caso, i danni provocati dalla caduta di calcinacci da questi balconi devono essere risarciti dall’intero condominio.

 

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Lastrico solare e terrazza

Per lastrico solare si intende quella superficie piana che svolge da copertura nella parte superiore di un fabbricato. Se tale copertura è calpestabile ed è circondata da ringhiere nel suo perimetro che permettono una funzione di affaccio, allora viene invece definito terrazzo.

Per determinare chi sia il responsabile in caso di distacco di intonaco e calcinacci da queste strutture è anche qui necessario stabilirne il loro uso.

Qualora sia da considerarsi di uso comune, sarà l’intero condominio a doversi occupare della manutenzione del lastrico solare e a dover far fronte alle richieste di risarcimento per eventuali danni.

Discorso opposto, quando il lastrico solare è di pertinenza e di uso esclusivo di uno o più condomini, questi sono tenuti a contribuire alla manutenzione per una quota parti ad 1/3 della spesa, la restante parte sarà invece ripartita tra tutto il resto del condominio con il principio dei millesimi, in quanto pur essendo di uso esclusivo, il lastrico svolge comunque la funzione di copertura per l’intero fabbricato (sentenza Cassazione n.3465 del 2012).

Stesso discorso per la terrazza, anche questa pur potendo essere di uso esclusivo di un solo o più condomini, svolge comunque la stessa funzione di copertura di un lastrico solare e quindi tutti i condomini sono obbligati alla manutenzione dello stesso o altri interventi come l’impermeabilizzazione, in concorso con il proprietario, secondo l’art.1126 del codice civile.