Quando si abita in un condominio, si sa, a volte si è costretti ad imbattersi in diatribe e conseguentemente affrontarle. Vivere in condominio, adeguarsi agli stili di vita altrui, tollerare certi comportamenti per quieto vivere, anteporre il bene comune a quello privato non è mai semplice; ma la situazione si complica nel caso di un danno subito e soprattutto quando il danno lo compie il condominio stesso ed è necessario compilare una lettera per richiedere il risarcimento.

 

La lettera di richiesta di risarcimento danni

Per richiedere un risarcimento danni al proprio condominio occorre stilare la cosiddetta lettera di “Richiesta di risarcimento del danno derivante da responsabilità condominiale“. La lettera va inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno all’amministratore del condominio. I termini di prescrizione sono abbastanza ampi, infatti la causa di risarcimento danni può essere avviata entro cinque anni dal verificarsi del danno. E’ indispensabile, per avviare la pratica, una solida documentazione da allegare alla lettera:

  • alcune foto che dimostrino l’insidia, ad esempio, un ostacolo o le scale bagnate non segnalate;
  • una dichiarazione in cui si indica se il danneggiato è un condomino, proprietario del bene all’interno del condominio;
  • eventuali dichiarazioni di testimoni che hanno assistito personalmente all’evento, ad esempio un infortunio;
  • il nominativo e l’indirizzo dell’amministratore del condominio;
  • in caso di infortunio, una certificazione medica che confermi il danno subito.

All’interno della lettera il richiedente dovrà comunque segnalare l’insidia o il danno all’amministratore, dovrà richiedere l’ausilio di tecnici specializzati per riparare il danno, inviterà l’amministratore a risarcire i danni subiti, sollecitandolo inoltre a verificare di persona l’insidia, per non dare adito a dubbi. Il richiedente inoltre dovrà provvedere a nominare un suo perito di fiducia per quantificare economicamente il danno subito.

 

Quando chiedere il risarcimento dei danni al condominio?

La responsabilità condominiale è regolata dalla legge 2051 del Codice Civile Italiano, promulgata il 16 marzo 1942, la quale recita “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Dunque se l’infortunio è provocato da una caduta, ad esempio, a causa di una buca nel perimetro del condominio o delle scale bagnate durante le pulizie condominiali non debitamente segnalate (secondo la sentenza 23727 del 22 novembre 2016), in questi casi il condominio può essere citato per danni, perché responsabile del bene in custodia e per l’assenza delle necessarie misure precauzionali. Occorre dunque prima di tutto provare la relazione tra il bene in custodia e l’evento dannoso.

Il caso fortuito è un evento imprevedibile ed eccezionale che libera il condominio dalla responsabilità del danno e quindi non costringe lo stesso a risarcire il danneggiato. Per casi fortuiti intendiamo:

  • quando il pericolo è evitabile, ad esempio una buca segnalata o un gradino visibilmente lesionato;
  • casi di forza maggiore, come un evento atmosferico grave;
  • eventi in cui vi è stata negligenza dell’infortunato, che, a causa della sua condotta, ha creato lui stesso il pericolo, o nel caso in cui l’infortunato abbia abusato di un bene comune.
  • infortuni provocati da danni altrui che l’amministratore del condominio non ha avuto il tempo di risolvere, perché il periodo di tempo trascorso tra il danno e l’infortunio è troppo breve.

Modalità di risarcimento

Sarà cura dell’amministratore procedere al risarcimento facendo richiesta alla compagnia d’assicurazione con la quale è stata stipulata la polizza assicurativa del condominio. La polizza del condominio copre tutte le spese dei condomini per i danni provocati agli stessi e a terzi all’interno della struttura. Nella maggior parte dei casi è tutelata dalla copertura anche la stessa struttura abitativa da eventi esterni dolosi o calamità naturali.

 

Compiti e responsabilità dell’amministratore

L’amministratore del condominio è titolare della responsabilità civile e penale in caso di danni. Secondo la decisione della Corte di Cassazione 22840 del 2006 l’amministrazione condominiale deve essere affidata a personalità giuridiche esperte in materia di condominii ed in grado di assolvere alle numerose responsabilità che tale incarico comporta. Un’altra importante decisione della Corte di Cassazione, la 25251 del 2008, impone all’amministratore di impedire che il bene condominiale provochi danni a terzi.

L’unico modo per un amministratore di non essere citato in giudizio è quello di adempiere alle sue funzioni di responsabile in base alle regole stabilite dallo statuto interno del condominio e dalle leggi nazionali. Deve dunque necessariamente prestare attenzione alle situazioni di pericolo, eliminandole prontamente. Secondo l’articolo 677 del Codice Penale colui che è obbligato alla vigilanza e alla conservazione di un palazzo, cioè l’amministratore, è sanzionato nel momento in cui non provveda ai lavori necessari per rimuovere il pericolo.

L’amministratore è ritenuto responsabile anche dei danneggiamenti che non comportano pericolo per la persona, come i danni agli appartamenti privati in caso di allagamento, infiltrazioni d’acqua e danneggiamento dei solai dovuti alla mancata manutenzione. Osservando l’articolo 1218 del Codice Civile l’amministratore è tenuto al risarcimento del danno.

L’amministratore dovrà risarcire il danno, anche nel caso in cui il condominio non possa avvalersi della copertura assicurativa poiché, per negligenza, l’amministratore non ha eseguito la delibera condominiale necessaria per l’adesione ad una polizza assicurativa.

Per accertare la responsabilità dell’amministratore quindi è necessario dimostrare che il danno derivi da un’omissione da parte dello stesso. Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile l’amministratore è obbligato a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, proprio per evitare che parti dello stesso in cattive condizioni rechino danni ai condomini o a terzi.

 

La mediazione obbligatoria

Per tutte le divergenze tra condominio e condomini è previsto il tentativo di mediazione obbligatoria prima di poter far ricorso davanti al giudice; la finalità della procedura di mediazione è soprattutto quella di trovare un accordo che soddisfi entrambe le parti, senza attendere i tempi lunghi dei processi.

La mancata partecipazione di una delle due parti in causa alla mediazione verrà sempre considerata in maniera negativa da parte del giudice. Solo nel caso in cui l’accordo non si trovi è necessario continuare con la causa. E’ indispensabile ricordare che il giudice ha sempre l’ultima parola sulla valutazione del danno.

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